房地产相关税务

在德国的衣食住行中,房屋是一般居民最大的一份支出,因此了解德国对于购置房产及转让房产相关的法律及税务规定尤为重要。

德国与房产相关的税主要包含房产税,土地购置税,不动产转让税。

房产税(Gewerbesteuer):纳税义务人:是适用于不动产的经常发生的地方性税种,包括建筑物,无论是用于农业,林业,商务或私人用途。

征收范围:房产税在每个年度1月1日对不动产的经济价值进行评估,经济估值通常确定为根据不动产属性可能获得的平均租金的倍数,经济价值通常比实际价值低。

税率:无论不动产是作为私人财产还是作为商业资产,每年市政当局以联邦政府0.35%的基本税率对不动产征的财政价值收不动产税。计算结果再乘以市政系数,范围从280%到810%不等,因而,这使得不动产的有效税率为财政价值的0.98%到2.84%之间,平均税率约为1.9%。

此外,房地产税可扣除企业所得税和贸易税。

房地产税分四期征收,分别为2约15日,5月15日,8月15日和11月15日。

税收优惠:用于公共设施,慈善,宗教目的以及大学等学校的不动产可以申请豁免房产税。

土地购置税:纳税义务人:作为最重要的法律事务往来税与国内地产交易往来紧密相连。经济上的营业额或净盈利不是征税的前提。此外,地产交易并不需要缴纳增值税,尽管承受增值税前期负担的建筑成果算在了建筑物价值之中,以至于在此范围内产生了双重征税负担。

个人纳税义务:一般是指买方和卖方,通常在买卖合同中约定买房承担土地购置税。与所得税法中的个人纳税业务不同,在土地购置税中除自然人以及法人,无法律能力的或者只有部分法律能力的人合公司(例如开放式贸易公司)也可以是税收主体。

实质纳税义务:实质纳税义务是针对国内地产财产转让以及地产的特定权利转让的法律过程。

征收对象:土地购置税的征收对象是地产,包括未经i案涉的土地和耕地建设后的不动产。

估算基础以及税率:估算基础是对待给付的价值。对待给付包括受让者作为地产的酬金支付或者转让者作为地产转让的酬金得到的所有东西。在买卖合同中是买方的购买价和其他给付以及卖方保留的所有权(例如居住权)。买方收购了一块建有建筑物的土地,则上述购买过程与给付对象有关。当涉及与买卖合同有密切关系的装修获得报酬时,该发条也同样适用。提高估算基础的事后附加给付也可以算在对待给付之中。通过对估算基础乘以3.5%的税率就可以最终算出应纳税额。

 

无缴纳土地购置税义务的情形:

  1. 购买估算基础不高于2500欧元的地产。
  2. 通过赠予或者遗产继承进行的地产转让。
  3. 配偶之间或者直系亲属之间的土地交易。
  4. 通过委托人赎回地产
  5. 通过公司法法人进行的特殊土地购置。
  6. 通过康采恩(即垄断组织)企业内部的特定重组过程。
  7. 人合公司或者共同形式与它的成员之间的地产营业额按照比例关系免除纳税义务。

土地购置税通常是随着购买过程的实现产生的,在特殊情况下,是随着新条件或者获得许可而产生的。原则上,它是在税收裁决公布后一个月到期。当财政局证明注册不会有税务问题后,买方才能在土地登记册上进行注册。

不动产转让税:纳税义务人:不动产包括土地和建筑物,但不包括固定在场地上的机器和设备。

税率:房地产转让税税率通常为3.5%,但是各个城市会略有差别,例如汉堡4.5%,不来梅,巴登-符腾堡,梅克伦堡-前波莫恩,尼德萨克森,莱茵-普法尔茨和萨克森-安赫尔特为5%,柏林和黑森为6%,勃兰登堡,北莱茵-威斯特伐利亚,萨尔州,石勒苏益格-荷尔斯泰因州为6.5%。

应纳税额:税金按不动产德对价计算,如果不支付对价,税基是不动产德价值,这种价值通常是不动产平均租金的倍数,如果无法确定平均租金,则需执行特别估价程序。

免征不动产转让税的情形:

  1. 通过继承或通过捐赠进行的转让(但是需要缴纳遗产税或赠与税)
  2. 配偶与直系亲属之间的不动产转移
  3. 价值低于2500欧元的财产转让。
  4. 合伙企业与其合伙人之间的不动产转让。